Problem dugotrajno neiskorišćenih građevinskih parcela u centralnim zonama Subotice nije pojedinačan urbanistički propust, već strukturna posledica odsustva adekvatnih ekonomskih podsticaja.
U uslovima u kojima vlasništvo nad atraktivnim zemljištem ne nosi obavezu njegovog privođenja nameni, racionalno ponašanje vlasnika postaje pasivno: parcela se zadržava kao sredstvo očuvanja i uvećanja vrednosti, bez ulaska u investicioni ciklus. Takav model proizvodi negativne posledice po širu zajednicu koje se u postojećem sistemu ne uzimaju u obzir.
Ugao Maksima Gorkog i Matije Gupca
Urbani centar, kao prostor najveće infrastrukturne opremljenosti i simboličkog značaja, funkcioniše kao mreža međuzavisnih elemenata. Kontinuitet izgrađenosti i funkcija nije estetska kategorija, već preduslov ekonomske i društvene vitalnosti. Prazne ili zapuštene parcele u takvom kontekstu deluju kao tačke prekida: smanjuju intenzitet korišćenja prostora, umanjuju vrednost neposrednog okruženja i slabe efekte već realizovanih javnih ulaganja.
Drugim rečima, javni resurs (infrastruktura, položaj, urbani kontekst) ostaje nedovoljno iskorišćen zbog privatne odluke o neaktivnosti.
Hajzlerovo kupatilo u Petra Drapšina
Postojeći poreski okvir ne pravi razliku između aktivne i pasivne upotrebe građevinskog zemljišta u meri koja bi bila dovoljna da utiče na ponašanje vlasnika. U takvim uslovima, trošak držanja parcele je nizak u odnosu na očekivani rast vrednosti, što podstiče spekulativno zadržavanje.
Posledica je sistemska neefikasnost: najvrednije lokacije ne ulaze u upotrebu, dok se pritisak izgradnje prenosi na periferne zone, često uz veće troškove infrastrukturnog opremanja.
Ugao Petefi Šandora i Preradovićeve
Uvođenje diferenciranog poreskog tretmana za dugotrajno neiskorišćene građevinske parcele u centralnim zonama predstavlja instrument kojim se ova neefikasnost može korigovati. Suština mere nije u sankcionisanju vlasništva, već u uvođenju dodatnog troška za neaktivnost koji odražava stvarne društvene posledice.
Povećanjem poreskog opterećenja za parcele koje se ne privode nameni u razumnom roku, menja se odnos između pasivnog i aktivnog ponašanja: zadržavanje zemljišta bez ulaganja postaje manje isplativo od njegove aktivacije kroz gradnju, uređenje ili prenos vlasništva.
Vase Stajića kod Interšpeda
Ovakav pristup nije nov. U različitim oblicima, primenjivan je u prethodnim institucionalnim okvirima na prostoru bivše Jugoslavije, gde je gradsko građevinsko zemljište bilo podvrgnuto režimima koji su podsticali njegovu funkcionalnu upotrebu.
Savremene evropske prakse koriste slične mehanizme kroz poreze na neiskorišćeno ili nedovoljno iskorišćeno zemljište, kao deo šire politike upravljanja urbanim resursima. Zajednički imenilac tih sistema jeste nastojanje da se privatne odluke usklade sa javnim interesom putem ekonomskih podsticaja, bez zadiranja u samo pravo svojine.
Subote Vrlića
Efekti uvođenja ovakve mere mogu se analizirati na tri nivoa. Prvo, na nivou ponašanja vlasnika, očekuje se povećanje ponude zemljišta na tržištu i rast investicione aktivnosti u centralnim zonama. Drugo, na nivou urbane strukture, dolazi do popunjavanja praznina i uspostavljanja kontinuiteta izgrađenosti, čime se jača funkcionalna i prostorna celovitost grada.
Treće, na fiskalnom nivou, stvaraju se dodatni prihodi koji se mogu namenski usmeriti u uređenje javnih prostora i infrastrukture upravo u zonama koje trpe posledice dugotrajne neaktivnosti.
Ferenca Sepa
Poseban značaj ima i aspekt poreske pravičnosti. U postojećem sistemu, aktivni subjekti – investitori, privreda i građani koji koriste i održavaju prostor – snose relativno veći deo fiskalnog opterećenja.
Nasuprot tome, vlasnici koji ne koriste svoje parcele ne snose srazmeran deo troškova, iako njihovo ponašanje proizvodi štetne posledice za zajednicu. Diferencirani porez na neiskorišćeno zemljište ispravlja ovu neravnotežu, uvodeći princip da se posledice neaktivnosti ne mogu u potpunosti prebaciti na druge.
Sergeja Jesenjina
Važno je naglasiti da se ovde razmatra isključivo urbano građevinsko zemljište u centralnim zonama, gde postoji visok stepen infrastrukturne opremljenosti i jasan javni interes za njegovu aktivaciju. Primena istog mehanizma na druge tipove zemljišta zahtevala bi drugačije kriterijume i ne može se posmatrati kao direktno prenosiva.
Konačno, pitanje zapuštenih parcela nije pitanje pojedinačnih lokacija, već pitanje načina na koji grad upravlja sopstvenim resursima. Bez uvođenja instrumenata koji menjaju ekonomsku logiku ponašanja, očekivanje da će se prostor sam od sebe aktivirati ostaje pretpostavka bez realnog uporišta. Poreska politika, u tom smislu, nije prateći mehanizam urbanističkog planiranja, već njegov sastavni deo.
dr Nikola Ilanković
KOMENTARI
OSTAVITE KOMENTAR
Morate biti prijavljeni da biste komentarisali.
Odličan tekst. Lokacija u Matije Gupca stoji tako već decenijama, a prava gradska palata može da se izgradi tamo.
Pored nabrojanih lokacija, dodao bih parcele u vlasništvu Andeks doo u Vuka Karadžića gde je sada srušena jedina stara višespratnica kako bi se proširio parking.
Ugao Maxima Gorkog i Matije Gubca….prije par decenija podmetnuti pozar u super razradjen arhitektonski biro….od tada niko ne sme da pisne….pa koji su to tamo likovi koji su podmetnili pozar kad se i dan danas svi krimosi Subotice postave u stav mirno kada se spomene taj slucaj?
Gospodin Ilanković kao da je od juče, iako mu je porodica tu poprilično dugo vremena da sagleda problem šire.
Taj uži deo centra se ne razvija jer već oko 30 godina grad Subotica, sa svim vrhunskim političarima, nije u stanju da reguliše urbanističkim planom. Toliko o ozbiljnosti.
Taj plan treba da odredi vrednost i buduću namenu tih objekata.
Drugo, većina tih objekata je kupljena ranije, porušena i zapuštena pa se čeka mogućnost izgradnje novih objekata, većih i modernijih, u centru ali zbog urbanističkog plana ne mogu dobiti odobrenje projekta i neophodne dozvole.
Treće, objekti se trenutno ne mogu menjati, niti uređivati, osim po originalnom planu i samo u slučaju sanacije. Što ograničava mogućnosti razvoja i dovodi u pitanje investicije.
Jednostavnije rečeno: niko ne ulaže u te objekte jer ne želi da baci pare na objekat koji sutra ne može da proda i uredi kako želi.
A sam grad, sa svim prefinjenim nadležnostima, nije primetio da je Petra Drapšina teško ostećena i da vozila teško prolaze. A i kako bi?! Do juče su asfaltirali pesak ispod Matije Gupca.
@Tirkan
Možda za neki od ovih placeva još nema urbanističkih planova ali za veliku većinu itekako postoji. Svaki čas se donose izmene i dopune da bi se „izašlo u susret investitorima“. Nikakve garancije ne postoje da u današnjem stambenom naselju sutra neće osvanuti fabrika ili u mirnoj ulici porodičnih kuća da neće početi izgradnja solitera. Planovi su najmanji problem u investitorskom urbanizmu.
Nek to tako stoji, ako se bude gradilo to ce biti neka strahota.Mozda dodju bolja vremena .
Ako se pogleda dostupna dokumentacija na sajtu JP za upravljanje putevima, urbanističko planiranje i stanovanje Subotica, vidi se da Subotica ima jasno uspostavljen planski sistem: Generalni urbanistički plan do 2030. godine, kao i veliki broj planova detaljne regulacije za različite delove grada.
Međutim, upravo ta činjenica ide u prilog osnovnoj tezi teksta.
Problem nije u odsustvu planova, već u tome što oni ne proizvode očekivani efekat u prostoru. Uprkos postojanju GUP-a kao strateškog dokumenta i niza detaljnih planova koji razrađuju pojedine zone, centralne parcele ostaju dugotrajno neaktivne.
To znači da normativni okvir postoji, ali da ne utiče odlučujuće na ponašanje vlasnika zemljišta.
Argument da se čeka razrešenje urbanističkih uslova može objasniti pojedinačne slučajeve, ali ne i sistemsku pojavu dugotrajnog zadržavanja parcela bez ikakve funkcije. U postojećem okviru, takvo ponašanje ostaje racionalno jer ne nosi značajan trošak – zemljište može da stoji neaktivno, dok mu vrednost raste.
Upravo na to se tekst odnosi: pitanje nije da li plan postoji, već zašto njegovo postojanje ne dovodi do aktivacije prostora.
Zato urbanistički plan definiše šta je moguće, ali ne određuje kada će se to realizovati. Bez ekonomskog mehanizma koji uvodi cenu neaktivnosti, plan ostaje bez instrumenta koji bi obezbedio njegovu primenu u realnom vremenu.
dr Nikola Ilankovic
Poštovani ,kakav je regulacija za gradnju naselja Ker?
Kad će moći tamo da se grade zgrade?
Pozdrav
Što se tiče MZ Ker, prema GUP-u, dozvoljena je gradnja višespratnica uz Beogradski put, kao i na delu prazne parcele kod Kolevke. Ostatak MZ nije predviđen za veće gustine stanovanja.